“房价合理”标准,不是猜谜题

日期:2022年06月22日
       ■杨洪旭 房价的合理回报已经成为全民的一道算术题或猜谜题。 国务院总理温家宝在全国“两会”结束后回答记者提问时表示, “房价的合理回报是什么?我认为合理的房价应该是让房价与居民收入相匹配, 将房价与投资和合理利润相匹配。但是, 总理并没有给出合理房价的具体标准。结果, 网上一些好心人计算了一些大城市的“总理房价”, 并 结果连一线城市都低于5000元/平方米, 北京、上海等一线城市的住宅均价在21000元/平方米左右, 需要下降近80元/平方米。 %达到标准。别说降80%, 降4%就崩溃了。这个算法不是一般的荒谬。房价回归到合理的标准应该是根据房价收入比来的。 国外发达国家的房价收入比一般在3-6倍之间。 受不同国情和楼市发展阶段的制约, 我国维持在6-10倍之间, 也算是合理的。 据笔者研究, 全国6-7倍是合理的, 一线城市和一些经济发达的二三线城市8-10倍是合理的。 2011年全国房价收入比为7.5倍, 略高, 部分一二线城市超过14倍, 明显偏高。 然而, 房价收入比的回归并非一蹴而就。 只要房价增长继续低于收入增长, 全国大部分城市在几年内就能恢复到合理区间。 如何保持房价稳定, 避免像2007年和2009年那样大幅上涨? 从房价看, 主要包括土地出让金、税收和企业利润。 对此, 我提出三点建议。
        一是控制地价。 面粉贵, 面包自然不便宜。 地价是房价的主要组成部分之一。 城市越大, 地段越好,

地价在房价中的比重就越高。 高端项目地价占比50%左右。 让我们做一个粗略的计算。 2011年全国土地平均成交价格为2786元/平方米。 按容积率1.6计算, 楼面价格为1857元/平方米, 而当年商品房销售均价为5381元/平方米。 即地价占房价的比重约为35%。 不仅比例高, 而且还在增加。 自2004年实施土地招拍挂以来, 全国经营用地价格快速上涨, 涨幅明显超过房价。 例如, 2011年全国商品房成交价格比2010年上涨6.9%, 土地成交均价上涨11.3%, 几乎是前者的两倍。
        在土地出让方面, 地方政府可以高价出让土地, 但绝不能低价出让。 在过去几年的市场繁荣时期, 各地都频繁出现地王现象。 面粉比面包贵。 建好的房子价格怎么可能不高? 近两年, 国土资源部出台了多项抑制地价、遏制地王的政策, 但效果并不理想。 降低地方政府对土地出让的依赖是一项长期工程, 急于求成是没有用的。 二是减轻税收负担。 我国房地产业税负较重不争的事实。 房产税的种类很多, 其中房产税有五种:房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税, 都是地方税 ; 此外, 房地产税也包括在内。 有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。有数据的五类直接税从2004年的1208亿元增加到2011年的8223亿元。 增长近6倍。 2011年, 五类房地产税占地方税收的比重为20.6%, 而2004年为12.6%。另外, 目前的房地产税主要集中在开发环节, 其次是交易环节, 两者都 很容易推高房价。 例如, 当许多二手房东卖掉他们的房子时, 税收就会转嫁给下一个家庭。 控股环节的税收只有城镇土地使用税和房产税, 尚未对个人住房征收, 税负相对较轻。 三是压缩企业违法所得。
        房地产行业是公认的高利润行业。 开发商的利润一部分来自合法经营, 一部分利润来自各种违法违规行为。 比如, 过去十年, 开发商获得的超额利润, 其实主要来自于土地的升值。 近年来, 国家出台了多项土地政策, 规范土地流转管理, 特别是打击清理闲置土地。 根据规定, 开发商获得土地后,

一年内不开发将缴纳罚款, 两年不开发政府将免费收回。 但这一政策从未得到有效实施。
        加强执法是根本。 同时, 还要防范和查处官员权力寻租。 改变用地性质、提高项目容积率, 都是损害国家利益、满足不良官员和开发商贪婪的惯用伎俩。 稳定房价的途径有很多, 比如加强住房保障、遏制炒房行为、培育住房租赁市场、快速增加居民收入、控制货币发行、拓宽民间投资渠道等。 只有多管齐下, 才能从根本上实现控制高房价的目标。 但是,

即使上述措施到位, 房价也不能像羊一样被驯服, 这从近几十年来香港、中国内地和美国的房价走势可以看出。 商品房毕竟具有一定的物业属性。
       

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