土地市场暗流涌动 开发商静待出手时机

日期:2022年06月18日
       年初以来, 与部分城市楼市回暖迹象不同, 土地市场持续冷清。 中国房地产与住房研究会副会长顾云昌表示, 供不应求的“地荒现象”是土地市场冷清的重要原因。 据记者了解, 部分大中型房企因近期售出的地块不够好, 价格偏高, 导致销售迟缓。 在他们看来, 目前的土地溢价率并不算太高, 使得地方政府不愿意拿出好的地块。 但是, 地方政府为了拉拢开发商买地而对各种优惠措施进行变相微调,

显然无法吸引他们。 同时, 中央政府需要稳定的调控政策。 显然, 目前荒芜的土地市场是中央、地方政府和开发商三方博弈的结果。 土地荒现象 今年以来, 土地市场十分冷清。 据中原集团研究中心统计, 今年前5个月, 北京、上海、广州、深圳、天津等13个城市的土地出让金大幅下降。 截至5月24日, 土地出让金总额为1292.3亿元, 较2011年有所增加, 前5个月下降41%。 在一些大中型房地产公司看来, 地方政府推出的土地太少是土地市场冷清的重要原因。 李先生在全国发展的一家中型房企负责土地购置。 今年以来, 主要负责京津唐地区的李总四处张望, 却发现很难为公司选择一块合适的土地。 “开发商要在北京市场站稳脚跟并不容易,

要放弃这个市场是不可能的, 一旦好地块推出, 竞争会非常激烈。” 李先生告诉记者。 一位开发商告诉记者:“现在土地市场冷清的原因是, 出让的土地很难满足房企的要求,

这也是大部分房企迟迟没有出手的原因。比如 万科想要开发的土地, 必须满足其快速发展的要求。因此, 地块是否合适, 是房企首要考虑的问题。” 《K8金海湾2102一季度全国百城土地市场研究报告》显示, 一季度北京联合推出土地项目37个, 供应131万平方米, 同比下降59%, 土地成交45宗, 成交189万平方米, 同比下降36%。 顾云昌告诉记者, 近年来, 土地市场供不应求, 土地紧缺。 1-4月, 土地出让面积下降近20%, 这在近年来的调控中并不多见。 事实上,

正是未来房地产市场的不确定性, 让开发商在买地时有了更多的考虑。 上述开发商表示, 为了保证未来的销售, 不仅地块的质量变得更加重要, 开发商也不会再像地王频出的时代了。
        即使以高溢价收购土地, 仍会影响未来的利润。 有信心。 目前, 北京的地价确实有所下降。 然而, 并非所有城市的地价都像北京一样跟随市场走势。 一些城市的土地定价仍然滞后于当前的市场情况, 价格过高, 土地拍卖频发。 熟悉天津土地市场的李先生说, 天津土地的定价方式, 还是按照之前周边楼盘的价格, 所以楼面价3000元/平米的楼盘, 只有卖了才有利润。 9000元/平方米以上。 在目前的市场情况下, 再加上各种费率或成本上涨, 我们很难接受这样的价格。 这也是天津近期推出的六块土地全部通过的原因。天津的地价定价方式每年变化一次。
        去年是十月左右。 不知道今年是否会改变。 因此, 在李先生看来, 地方政府改变土地定价的缓慢也是土地市场冷清的一个重要原因。 三方博弈 土地财政对地方政府收入的重要性不言而喻。 顾云昌说, 在地方政府的财政收入中, 土地财政少则占三分之一, 多则占三分之二, 甚至在广州这样的城市, 2011年土地收入占地方财政收入的比重约为48%。 地方投资、保障性住房建设、农业建设、教育建设等都与土地出让有关, 当土地收益下降时, 这些投资也会下降。 因此, 为了争取开发商买地, 不少地方政府采取了延长缴款时间、调整容积率等优惠政策。 例如, 为了减少未售出的拍卖数量, 一些地方政府采取了土地用途申报制度, 开发商在挂牌前向当地国土部门申报土地用途, 以防止频繁出现未售出的拍卖。 K8金海湾常务副总经理全亮分析,

由于中央调控态度坚定, 开发商拿地意愿下降, 各地土地开发进度放缓, 土地 供应也相应减少。 与去年同期相比, 均出现收缩, 成交量依然低迷。 不过, 从开发商的角度来看, 地方政府放出土地较少的原因, 恰恰是在目前的市场情况下, 土地溢价率并不算太高, 所以不愿意拿出好地块。 在选择地块时, 最重要的是地块的质量和价格, 其他地方政府优惠如支付方式和容积率并不是最重要的。 “地方政府想要更多的土地收入, 开发商需要以合理的价格购买合适的地块, 国家需要稳定的调控政策。土地市场是三者之间的博弈。
       ” 上述开发商表示。
        与一线城市不同, 部分二三线城市的开发商对地方政府给予的优惠待遇不为所动, 这是由于未来市场的不确定性。 长三角某城市的当地开发商告诉记者, 即使当地政府有优惠的土地政策, 我们今年仍然不打算征地, 未开发土地的开发将被推迟。 周围的一些开发商正在考虑退出房地产行业。 目前, 大中型房地产公司正在寻找合适的土地, 等待购买土地的机会。 上述开发商表示, 房企的资金状况确实不如往年, 但也不缺钱, 更何况像保利这样的房企愿意投入大量资金。 房地产公司虽然不会像以前那样激进地拿地, 但遇到好地时, 为了保护好土地为了证明当年的销售额, 开发商会千方百计地找钱拿地。
        “近两个月销售出现回暖迹象后, 可能会释放一些好地块。虽然很多房企都表示今年拿地要谨慎, 但如果有好地块, 大规模开发 保利、中海等会出, 商家一定要走在前列。” 上述开发商意料之中。 权良认为,

荒地市场实际上正在风起云涌, 呈现复苏迹象。 现在销售回暖, 开发商资金压力有所缓解, 拿地能力也将有所提升。 此外, 下调存款准备金率后, 支持全国的4000亿元资金也将流入房地产市场。

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